A garantia pública para a compra da primeira casa por jovens deverá continuar em 2027.
O Governo anunciou no âmbito do Orçamento do Estado para 2027 que pretende manter este apoio, bem como a isenção de IMT e de Imposto do Selo na aquisição da primeira habitação por jovens que cumpram os respetivos requisitos. Governo de Portugal — medidas para os jovens no OE2027
A medida pode continuar a permitir que jovens até aos 35 anos obtenham financiamento bancário entre 85% e 100% do valor considerado para a aquisição do imóvel, reduzindo uma das principais dificuldades de quem pretende comprar a primeira casa: reunir o capital inicial normalmente exigido pelas instituições de crédito.
Há, contudo, uma distinção importante: o OE2027 ainda não concluiu o processo parlamentar. A proposta foi aprovada na generalidade, mas a votação final global está prevista para 24 de novembro de 2026. Assembleia da República — processo do Orçamento do Estado para 2027
Até à concretização legislativa da extensão da medida, continuam a aplicar-se as regras atualmente em vigor.
Governo quer manter a garantia pública na compra da primeira casa
Na apresentação do Orçamento do Estado para 2027, o Governo confirmou a intenção de manter as principais medidas de apoio aos jovens, entre as quais a garantia pública para a aquisição da primeira habitação.
A medida foi criada para facilitar o acesso ao crédito habitação por jovens que tenham capacidade financeira para pagar o empréstimo, mas que enfrentem dificuldades em reunir o montante necessário para a entrada inicial.
No regime atualmente em vigor, a garantia permite às instituições financiar entre 85% e 100% do valor da transação do imóvel. Banco de Portugal — regime da garantia pública para jovens
Para este efeito, o valor da transação corresponde ao preço de aquisição ou, se for inferior, ao valor da avaliação do imóvel realizada para efeitos do crédito.
Isto significa que a existência da garantia pode permitir, em determinadas situações, financiar a totalidade desse valor.
Financiamento a 100% não é automático
A possibilidade de financiamento até 100% não significa que todos os jovens abrangidos pelo regime tenham automaticamente direito a um empréstimo pela totalidade do valor da casa.
A garantia pública não substitui a análise de risco realizada pela instituição de crédito.
Mesmo quando a pessoa cumpre os critérios de elegibilidade, a instituição continua obrigada a avaliar a sua capacidade financeira, os rendimentos, os encargos existentes e a capacidade presente e futura para suportar as prestações.
O crédito pode, por isso, ser recusado.
A garantia do Estado também não significa que o Estado pague parte da casa.
No regime atual, o Estado funciona como garante de uma parcela do financiamento, podendo a garantia atingir até 15% do capital inicialmente contratado. O comprador continua responsável pelo pagamento integral do empréstimo. Banco de Portugal — perguntas frequentes sobre a garantia pública
Quem pode beneficiar atualmente da garantia pública?
De acordo com as regras atualmente em vigor, podem beneficiar da garantia pública jovens que, entre outros requisitos:
- tenham entre 18 e 35 anos, inclusive;
- tenham domicílio fiscal em Portugal;
- pretendam adquirir a primeira habitação própria e permanente;
- não sejam proprietários de um imóvel destinado a habitação;
- não tenham beneficiado anteriormente desta garantia;
- tenham a situação fiscal e contributiva regularizada;
- cumpram os limites de rendimentos previstos no regime.
Todos os compradores do imóvel têm de ser mutuários no contrato de crédito e cumprir os requisitos de elegibilidade.
O imóvel deve ainda respeitar as condições previstas no regime.
Atualmente, o valor da transação não pode ultrapassar 450.000 euros e o crédito tem de ter garantia hipotecária. Banco de Portugal — condições da garantia pública
Estas são as regras em vigor em 2026. As condições aplicáveis aos contratos celebrados em 2027 devem ser confirmadas após a aprovação definitiva e concretização legislativa da continuidade da medida.
Até quando está em vigor a garantia atual?
Este é um dos pontos mais importantes neste momento.
A informação atualmente publicada pelo Banco de Portugal estabelece que o regime se aplica aos contratos de crédito celebrados até 31 de dezembro de 2026. Banco de Portugal — diferentes regimes de crédito habitação
O Governo anunciou entretanto que pretende manter a garantia para a compra da primeira casa em 2027.
Contudo, enquanto o processo legislativo do Orçamento do Estado para 2027 não estiver concluído e a extensão não estiver juridicamente concretizada, não deve assumir-se que todas as condições de 2026 serão automaticamente replicadas sem alterações.
Para quem está a pensar comprar casa nos próximos meses, será por isso importante acompanhar a aprovação final da medida e as regras que forem publicadas para 2027.
Isenção de IMT e Imposto do Selo também deverá manter-se
A garantia pública não é o único apoio destinado aos jovens que compram a primeira habitação.
O Governo anunciou igualmente a manutenção dos benefícios fiscais na aquisição da primeira habitação própria e permanente por jovens até aos 35 anos.
O regime conhecido como IMT Jovem já permite, desde que estejam cumpridos os requisitos legais, beneficiar de isenção de IMT e de Imposto do Selo na aquisição. Autoridade Tributária — IMT Jovem
Entre as condições atualmente previstas estão:
- ter idade igual ou inferior a 35 anos;
- não ser considerado dependente para efeitos de IRS;
- tratar-se da primeira aquisição para habitação própria e permanente;
- cumprir as condições relativas à titularidade anterior de imóveis previstas na legislação;
- respeitar os limites de valor aplicáveis.
Os limites e escalões aplicáveis em 2027 deverão ser verificados depois de concluído o processo do Orçamento do Estado.
Garantia pública e isenção de impostos são apoios diferentes
Apesar de poderem ser utilizados na mesma compra, a garantia pública e as isenções de IMT e Imposto do Selo são medidas distintas.
A garantia pública atua sobretudo sobre o financiamento, ajudando a reduzir a necessidade de capitais próprios para a entrada da casa.
A isenção de IMT e Imposto do Selo reduz os impostos suportados no momento da aquisição.
Um jovem pode, portanto, cumprir as condições de uma medida e ter de verificar separadamente se reúne os requisitos da outra.
É importante não confundir os dois mecanismos.
O que muda para quem quer comprar casa em 2027?
Se a continuidade da garantia pública for definitivamente concretizada nas condições anunciadas, jovens que adiem a compra da primeira casa para 2027 poderão continuar a contar com um mecanismo destinado a facilitar o acesso a financiamento elevado.
Na prática, isto pode ser especialmente relevante para quem:
- tem rendimentos suficientes para suportar a prestação;
- consegue obter aprovação de crédito;
- ainda não conseguiu acumular uma entrada de 10% ou 15%;
- procura comprar a primeira habitação própria e permanente;
- cumpre os restantes critérios do regime.
Mas a garantia pública não resolve todos os obstáculos à compra de casa.
Continuam a ter de ser considerados fatores como:
- capacidade de endividamento;
- taxa de esforço;
- estabilidade dos rendimentos;
- preço do imóvel;
- avaliação bancária;
- taxa de juro;
- prazo do empréstimo;
- seguros;
- outros encargos associados ao crédito.
O banco pode financiar 100% do preço anunciado pelo vendedor?
Não necessariamente.
Esta é uma diferença importante.
Para efeitos da garantia pública, o financiamento é calculado sobre o chamado valor da transação, que corresponde ao menor entre o preço de compra e o valor da avaliação do imóvel.
Imagine, por exemplo, que uma casa é adquirida por 250.000 euros, mas a avaliação realizada para o crédito determina um valor de 235.000 euros.
Nesse caso, o valor relevante para efeitos do financiamento não será automaticamente os 250.000 euros do preço de compra.
Por isso, mesmo num regime que permita financiamento até 100%, pode continuar a ser necessário capital próprio quando existe uma diferença entre o preço negociado e a avaliação do imóvel.
A garantia pública torna o crédito mais fácil de aprovar?
A garantia pode resolver uma dificuldade concreta: a necessidade de financiar uma percentagem muito elevada do imóvel.
Mas não elimina os critérios de aprovação do crédito.
A instituição de crédito continua a avaliar a solvabilidade e só deverá conceder o empréstimo se concluir que o cliente tem capacidade para pagar as prestações.
O Banco de Portugal esclarece expressamente que a garantia pública não obriga a instituição a conceder o crédito e que continuam a aplicar-se os critérios de avaliação da capacidade financeira do cliente. Banco de Portugal — elegibilidade e aprovação do crédito com garantia pública
Por isso, antes de procurar casa com base num determinado orçamento, é aconselhável perceber primeiro:
- qual o financiamento que poderá ser aprovado;
- qual a prestação que pode suportar;
- que custos terá na compra;
- se reúne os requisitos da garantia;
- se pode beneficiar das isenções fiscais;
- que condições apresentam diferentes instituições de crédito.
O que deve fazer quem pretende comprar a primeira casa em 2027?
Quem está a preparar a compra para 2027 não precisa de esperar pela entrada em vigor do Orçamento para começar a organizar o processo.
Pode desde já:
- perceber qual o orçamento realista para a compra;
- analisar rendimentos e encargos mensais;
- consultar as responsabilidades de crédito existentes;
- reunir documentação;
- perceber quanto poderá financiar;
- comparar modalidades de taxa e propostas;
- acompanhar a aprovação definitiva das regras para 2027.
A análise antecipada ajuda também a evitar procurar imóveis acima da capacidade financeira ou assumir que o financiamento a 100% está garantido.
Como a Cifra7 pode ajudar a preparar a compra da primeira habitação
A garantia pública pode facilitar o acesso à primeira casa, mas a elegibilidade para o apoio não significa aprovação automática de crédito nem que todas as propostas sejam iguais.
A Cifra7 pode ajudar a analisar a situação financeira, verificar as condições do financiamento e comparar propostas de diferentes instituições de crédito.
Para quem pretende comprar casa em 2027, esta análise pode também ajudar a perceber de que forma a garantia pública e os benefícios fiscais podem enquadrar-se no processo de aquisição.
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Nota: Este artigo reflete a informação disponível em 6 de novembro de 2026. A proposta de Orçamento do Estado para 2027 encontra-se ainda em processo parlamentar. As condições definitivas da garantia pública aplicáveis em 2027 deverão ser confirmadas após a aprovação final e publicação da legislação correspondente.
Fontes e informação oficial
Para a elaboração deste artigo foram consultadas as seguintes fontes oficiais:
- Governo de Portugal — apresentação do Orçamento do Estado para 2027 e manutenção dos apoios aos jovens
- Assembleia da República — Orçamento do Estado para 2027 e respetiva tramitação parlamentar
- Banco de Portugal — regime da garantia pública no crédito habitação para jovens
- Banco de Portugal — perguntas frequentes sobre a garantia pública
- Autoridade Tributária e Aduaneira — IMT Jovem e isenção de Imposto do Selo
Perguntas frequentes sobre a garantia pública para jovens em 2027
A garantia pública para comprar casa vai continuar em 2027?
O Governo anunciou a intenção de manter a garantia pública em 2027 e a proposta de Orçamento do Estado já foi aprovada na generalidade. A votação final global está prevista para 24 de novembro de 2026, pelo que a extensão deve ser confirmada após a conclusão do processo legislativo.
A garantia pública permite financiar 100% da casa?
O regime atual permite financiamento entre 85% e 100% do valor da transação, definido pelo menor valor entre o preço de aquisição e a avaliação do imóvel. A aprovação do crédito continua dependente da análise da instituição.
A garantia pública significa que o Estado paga parte da casa?
Não. O empréstimo continua a ser da responsabilidade do comprador. O Estado funciona como garante de uma parte do financiamento nos termos previstos no regime.
Quem pode beneficiar da garantia pública?
No regime atualmente em vigor, destina-se a jovens entre os 18 e os 35 anos que cumpram requisitos relacionados com residência fiscal, rendimentos, primeira habitação, propriedade de imóveis e situação fiscal e contributiva, entre outros.
Os jovens continuam isentos de IMT e Imposto do Selo em 2027?
O Governo anunciou a manutenção destes benefícios na aquisição da primeira habitação própria e permanente por jovens até aos 35 anos que cumpram os requisitos legais. Os limites aplicáveis deverão ser confirmados com os valores definitivos para 2027.
